都市更新案

發表人

公聽會發表意見

意見回應及處理情形

所有權人　林穎川

1.本戶為四層樓建物，未來於權利變換計畫中，分配比例之權值如何計算？

2.實施者曾提出合建協議，但本戶不認同該內容；我們支持都市更新，希望依權利變換結果進行更新後房屋分配。

3.選配原則為何不事先溝通，在開公聽會之前有相當多的時間可以與住戶溝通，也不會造成今日無法呈現完整的選配原則供地主參考，我們都希望都市更新能成功，請元興建設多花點心思。

專家學者　遲維新估價師：

1.一般更新案公寓的估價方法會先將各筆土地價值估算出來，再依地上建物為透天或公寓去拆分其所占土地價值之比例，而其價值比例會因面臨道路及樓層不同等因素而有所調整，如店面相較於樓上之價值比例就會比較高，頂樓增建的部份就比較吃虧，因為頂樓增建的部份不能算價值；因本案現為事業計畫階段，尚未找三家估價師進場做更新前後之估價、拆分各戶的權利價值比例，必須到權利變換計畫才能確定各戶權利價值比例，而選配原則也是到權利變換計畫才會確定，在此實施者應該是希望能先跟住戶們做討論。

邑相國際工程顧問有限公司　廖乙勇建築師：

1.因為要等到權利變換計畫階段才會精算各位的權值比例及更新後可分配價值，但現階段有些住戶會問未來更新後要怎麼分配房屋，所以建商才會自己評估概算，承諾一個權利價值比例，未來還是會在權利變換計畫精算各位的權值，作為大家選配之依據。

2.實施者為讓住戶容易理解更新分配才會提出合建協議，住戶當然也可以選擇依權利變換估價結果進行選配。

3.實施者藉由公聽會與住戶一併討論選配原則，後續與住戶仍會不斷溝通，選配原則會隨同公聽會之會議紀錄寄發給大家，且選配原則亦會送交市府審查，最後以審查結果為準。

所有權人　劉文龍

1.因本身屬小坪數之住戶，若依選配原則所規定，應分配價值小於最小建築單元面積以領取現金補償方式辦理；我們權利價值只能選配小坪數之房屋，而建築設計都設計大坪數之單元，權利價值較低的住戶應如何配合更新，請實施者做說明及重視我們的權益

邑相國際工程顧問有限公司　廖乙勇建築師：

1.選配原則所稱應分配價值小於最小建築單元面積46㎡者（不含公用部分、雨遮、露台及陽台面積，銷坪約20坪），得與其他所有權人協議合併申請分配或依規定以領取現金補償方式辦理。在此須分二種情形和各位做說明：

（1）更新後價值扣除所需負擔建築成本後未達最小建築單元面積46㎡，此時有二個方式可以解決。第一種為與其他所有權人協議合併申請分配；第二種則是依更新前權利價值領取現金補償。

（2）更新後價值扣除所需負擔建築成本後已達最小建築單元面積46㎡，但因實施者建築設計都為大坪數致使其價值無法選配房屋，此時可與其他所有權人合併分配，或透過建築設計修改成小坪數供權值較小者作選配，建築設計還是要依未來住戶的需求做調整，甚至到權利變換計畫都須視住戶選屋狀況而調整建築設計。

所有權人　劉文龍

1.我們知道因法令規定所以才會訂定此選配原則，也了解實施者因為有送件壓力希望各位住戶能踴躍參加及簽署同意書，但愈接近送件之時刻所有的內容應更明確及完整，不應遲至今日還在用法令規定做解釋。

元興建設股份有限公司　侯怡利襄理：

1.因事業計畫其中有一章節需針對選配原則做說明，並送交市府審查，市府希望選配原則是依法令規定再視個案做調整，但我們了解各位住戶會因為重視的觀點不同（如：樓層、方位…等）而對選配原則有不同的意見，所以與各位協議之合建契約內容會與法令規定有所出入，且為避免未來送交市府審查造成不必要的困擾，該協議不方便呈現在報告書中；但我們會儘可能提出不同建築設計達到各位的要求，相信大家都很清楚本案的地點，若設計大坪數的產品其價格是會比較高的，但我們也配合小坪數需求的人規劃40坪左右的單元供其選配，若仍有無法選配之情形我們會再想辦法解決。

所有權人　許先生

1.本案已協調2年之久，可否請元興建設說明為何協調這麼久的時間才只有71％的同意比例，也請尚未同意戶能出面說明原因，讓同意戶加入一起協調使本案能達到同意比例。

2.更新處是否為10月1日才成立？而又看到報章雜誌報導要將同意比例提高到90％，以本案為例是否成功機會就更小，而針對不同意的部份政府是要如何處置，麻煩政府能硬起來解決問題。

邑相國際工程顧問有限公司　廖乙勇建築師：

1.相信有些尚未簽署同意書的住戶是同意參與都市更新，只是還沒決定要依市府審查出來的分配比例或是依建商提出的合建契約分配價值，如果贊同都市更新的話建議可以先簽署同意書，到下一階段的權利變換計畫，就會算出各戶可分配價值及分配比例，若同意此分配比例則參與選屋分配，若不同意得領取現金補償。

2.更新處為93年成立，剛剛許先生提到的10月1日成立的是台北市都市更新推動中心，其成立是為推動更新及協助自組更新會等目的，與本案無關；而提高同意比例至90％及不同意戶的處理方式，此議題為未來修法草案，在新法令未公告前都具不確定性，故在此就不再多做討論，若新法令公布對本案是有利的，我們會盡量為各位爭取。

元興建設股份有限公司　侯怡利襄理：

1.因為有時程的壓力，若未在11月19日之前送件，會損失2％的時程獎勵值，因本案使用分區多數屬商二容積率為630％，少這2％的獎勵值對於各位的影響很大，不僅只是未簽同意書的住戶會損失這2％，連同意戶也會損失2％，所以希望同意參與更新的住戶可以先簽署同意書，分配比例在下個階段權利變換計畫會送交市府審查及討論。

所有權人　許得慶

1.簡報提到獎勵值未來會依審議會審議結果為準而有所減少，若未來獎勵值減少是否會影響到住戶們與元興建設所簽訂合建契約？

2.先前有部分所有權人是另外申請都市更新事業概要，而後來也撤案一同參與本申請案進行更新，另外公有土地方面的加入是否有拉高同意比例？

元興建設股份有限公司　侯怡利襄理：

1.與住戶簽署的合建契約書中載明未來是依更新後的價值定出一個分配比例做分屋，若獎勵值有減少是等比例的減少，若有增加隨之增加；會趕在尚未達到同意比例就先召開公聽會就是為了保障各位的權益，若延遲送件會減少時程獎勵2％，少這2％對各位住戶權益會有很大影響，所以也請各位住戶幫忙協助，讓本案同意比例能達到法定門檻。

邑相國際工程顧問有限公司　廖乙勇建築師：

2.依法令規定公有土地不計入同意比例計算，故公有土地加入不影響本案同意比例。

所有權人　吳阿呆

1.我們建物有部分坐落於水利會所有的土地上，此佔用部分元興建設都未與我們討論應該如何處理，一直要我們配合都市更新，但我們都不知道是要怎麼分配，這實在很難配合。

元興建設股份有限公司　侯怡利襄理：

1.只要是符合占用他人土地的舊違章建築，屋主與實施者協調並簽署協議書，實施者會協助申請ΔF6獎勵。

所有權人　趙可奇
  （書面意見）

1.關於更新改建時如有「釘子戶」拒不遷移，無法按時完工，致使合法建物所有人無家可歸時有所聞。建請政府有關單位設置責任機構，有效防制迅速處理，以維護權益。

2.面臨八德路三段合法樓房（如三段109、111號等樓房）改建後分配仍面向八德路為主，以示公允。

1.有關意見會代為轉達給主管機關；實施者在全部住戶皆同意拆遷前，不會貿然要求住戶搬遷或拆除房屋。

2.本案選配原則以「原位置」優先選配，面八德路三段之住戶可優先選配面向八德路之更新後房屋。

專家學者
  遲維新估價師

1.雖然仍有些雜音，但相信透過誠意溝通，住戶提出意見供實施者參考做修改，解決彼此間互信不足的問題，這樣才能順利完成更新。

2.如果住戶同意老舊建物參與都市更新，但對於分配條件仍有意見，可以先簽署事業計畫同意書，讓本案順利進行到下一階段權利變換計畫，在權利變換計畫就會透過估價師算出各戶的分配價值，且建商與住戶的分配比例也會經過市政府審查把關，所以大家可以放心參與都市更新。

謝謝指教。

專家學者
  郭茂盛技師

1.我們非屬地主及實施者，我們屬客觀的第三者，所提的意見都是公正客觀的。

2.進行到權利變換之前，都沒有分配比例的數據可供參考，但這偏偏是各位住戶最關心的重點，而建商為了讓住戶放心並有個承諾，所以才會提出合建契約，在權利變換前就先承諾各位一個分配比例，讓大家放心參與都市更新。

3.實施者與未簽署同意書的所有權人要加強溝通，讓其放心並覺得有得到保障，建立互信才能讓本案能成功。

謝謝指教。

台北市都市更新學會
  曹明炫技師

1.我參與過很多都市更新公聽會，第一次聽到有住戶選擇用權利變換方式進行分配，因為權利變換機制是從市地重劃及日本都市更新的經驗所建立，此制度要十足的信任估價師所估算出來的權利價值比例，而此權利價值比例攸關於未來你們能夠分回多少房地，所以住戶關切權利價值比例是非常正確的。

2.雖然本案已經有約70％住戶與元興建設簽約，但仍要持續與實施者溝通，如建築設計可能會有不同的需求，透過密切的溝通以達到大家的期望。

3.建議再與未同意戶多開幾場說明會，透過說明會公開說明互動，一起討論出共識，這樣才能讓夢想成真。

謝謝指教。